Ce qu'il faut savoir pour un Prêt et crédit immobilier

Prêts et crédits immobiliers

              

S’agissant de crédits portant sur des montants inférieurs à 21.500 euros, les dispositions relatives au crédit à la consommation s’appliquent (toutes conditions par ailleurs réunies).

Au-delà de 21.500 euros, tout crédit consenti à un particulier en vue de financer :

- l’achat ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation,

- l’achat d’un terrain à construire (en vu de la construction d’un logement),

- les travaux de réparation ou d’entretien de ce logement,

- l’achat de parts de société immobilières donnant droit à l’attribution d’un immeuble à usage d’habitation en propriété ou en jouissance, est soumis aux dispositions légales réglementant les crédits immobiliers.

L’offre préalable de crédit est la première étape essentielle en vue de la conclusion du contrat de prêt.

Rôle de l’offre préalable de crédit

L'offre préalable a un rôle informatif : elle permet au futur acquéreur d’apprécier l’étendue et la portée de son engagement. En effet, ce document contient toutes les conditions du crédit proposé. A tête reposée, chez lui, le futur emprunteur pourra en prendre connaissance et éventuellement procéder à des comparaisons (s’il a en main plusieurs offres).

 L’envoi de l’offre de crédit

L’offre préalable de crédit est adressée par la banque au futur emprunteur par voie postale, en double exemplaire. Cet envoi, gratuit pour le client, se fait généralement en recommandé avec demande d’avis de réception.

Attention !

Il est impératif que l’offre soit envoyée au client. Elle ne peut lui être remise en main propre au guichet. La violation de cette règle est sanctionnée par la perte (partielle ou totale) du droit aux intérêts du prêteur et par une amende de 3.750 euros.

Durée de validité de l'offre

A compter de la réception de l’offre par l’emprunteur, celle-ci est valable pendant trente jours minimum. Si la réglementation ne prévoit pas de délai maximum, en pratique l'usage bancaire limite la durée de l'offre de prêt à trente jours.

Concrètement, cela signifie que pendant trente jours, l’établissement de crédit ne peut modifier les termes de son offre : il s’engage à en maintenir les conditions pendant ce délai.

Délai d'acceptation de l'offre

L’acception de l’offre ne peut intervenir avant l’écoulement d’un délai de réflexion de dix jours. Ce délai est obligatoire pour le futur emprunteur.

L’acception de l’offre

Au terme du délai de réflexion, le client peut accepter l’offre. Pour cela, il suffit d’adresser un exemplaire de l’offre reçue, dûment rempli, daté et signé, à l’établissement de crédit qui en est l’auteur.

La date prise en compte pour déterminer si l’acceptation a eu lieu dans les délais est celle du cachet de la poste.

Attention !

Jusqu’à l’acceptation de l’offre, aucun versement, aucun paiement de ne peut être effectué, ni par le prêteur (qui ne peut donc pas mettre les fonds à disposition de l’emprunteur) ni par l’emprunteur (qui ne peut pas procéder au remboursement du prêt, ni au paiement de frais quelconques).

Contenu de l'offre préalable: une information complète

L’offre de crédit doit informer le plus complètement possible le futur emprunteur afin qu’il puisse prendre sa décision en toute connaissance...  Contenu de l'offre préalable: une information complète

Crédit immobilier: le délai de réflexion

Un délai de réflexion obligatoire

Pour le forcer à prendre le temps de la réflexion, la loi impose au futur emprunteur de laisser s’écouler un délai de dix jours à compter de la réception de l’offre préalable, avant de pouvoir l’accepter.

Dans le cas où le remboursement du prêt serait garanti par des cautionnements, les cautions bénéficient également de ce délai de réflexion.

Calcul du délai de réflexion

Le délai de sept jours commence à s’écouler à partir du lendemain de la réception de l’offre préalable (le premier jour n’est pas pris en compte) : le délai de dix jours s’entend de dix jours complets.

Exemple

Le futur emprunteur reçoit l’offre préalable le 12 avril. Il peut l’accepter à compter du 23 avril.

En cas de non respect du délai de réflexion…

En cas de non respect du délai de réflexion obligatoire, l’emprunteur pourra saisir le juge d’une demande de nullité du contrat de prêt. Mais attention : si le juge prononce la nullité, l’ensemble des fonds mis à la disposition de l’emprunteur est immédiatement remboursable au prêteur.

Parfois, il y a non respect de la procédure, sans pour autant que l’on sache si le délai a été respecté ou non. Par exemple si :

-    la remise de l’offre préalable ne s’est pas faite par courrier ;

-    si la date d’acceptation est fausse ;

-    si l’offre préalable n’est pas datée par l’emprunteur au moment de son acceptation,

… alors la sanction encourue n’est pas la nullité du contrat de prêt. Dans ces hypothèses, le juge pourra prononcer la déchéance (partielle ou totale) du droit aux intérêts du prêteur.

L’étendue du remboursement du crédit

Le remboursement du crédit comprend le remboursement du capital que le prêteur a mis à la disposition de l’emprunteur, ainsi que le paiement des intérêts, le tout sur une durée convenue par les parties.

Cette durée du crédit est librement déterminée par les parties, en fonction du montant emprunté et de la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Plus l'apport personnel de l’emprunteur est important, moins le crédit est important dans son montant ou dans sa durée, et plus le coût total du crédit sera réduit.

Les modalités de remboursement

Les modalités de remboursement du crédit sont déterminées à l’avance. En principe, le prêteur doit remettre à l’emprunteur un tableau d'amortissement. Il s’agit d’un document récapitulatif des caractéristiques du prêt (taux d'intérêt, durée, montant, méthode d'amortissement du capital, etc.) qui planifie les échéances (date et montant).

Il existe différentes modalités types de remboursement d’un crédit :

- le remboursement à échéances constantes : toutes les échéances sont identiques pendant toute la durée de l'emprunt ;

- le différé d'amortissement : au départ et pendant un délai déterminé, l'emprunteur ne paie que les intérêts. Le remboursement du capital est différé. Là encore le montant des intérêts est élevé puisque ceux-ci portent à chaque échéance sur la totalité du capital emprunté.

- l'amortissement « in fine » : pendant toute la durée du crédit, l'emprunteur ne paie que les intérêts. Puis, à terme, il rembourse le capital, en une seule fois.

Dans certaines hypothèses, il peut s’écouler un délai entre la conclusion de l’acte constatant la réalisation de l’opération financée et le début des échéances de remboursement du crédit. Dès lors, pendant ce délai, l’emprunteur est redevable d’intérêts intercalaires, dont le montant est calculé à partir du montant total du prêt.

Les intérêts payés au départ sont élevés puisqu’ils sont calculés à partir du capital en totalité. Par ailleurs, les échéances de remboursement du capital seront, elles aussi importantes, puisque la durée d'amortissement est raccourcie.

Un crédit immobilier peut être renégocié entre les parties. Toutefois, cela relève de la liberté contractuelle et donc de la volonté des parties (et donc du prêteur).

Crédit immobilier: mise en œuvre du remboursement anticipé

Certains évènements peuvent conduire l’emprunteur à vouloir rembourser par anticipation son prêt, en totalité ou en partie. Dans le cas d’un remboursement anticipé partiel, l’emprunteur verra soit le montant de ses échéances réduit soit la durée du prêt diminuée.

En principe, cette possibilité est offerte à tout emprunteur. Toutefois, sa mise en œuvre est encadrée

Par ailleurs, selon le type de contrat, le type de taux, et les garanties souscrites, cette opération peut s’avérer plus ou moins onéreuse.

Quid en matière de crédit immobilier ?

La possibilité de procéder au remboursement anticipé du crédit immobilier

A tout moment, l’emprunteur peut décider de procéder à un remboursement anticipé de son crédit immobilier.

Toutefois, l’organisme préteur peut, dans le contrat, interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du crédit, sauf s'il s'agit de son solde.

Les indemnités de remboursement anticipé

 Le montant des indemnités de remboursement anticipé

En principe, les contrats de crédit immobilier prévoient, en cas de remboursement anticipé, le paiement d’indemnités par l’emprunteur.

Ces indemnités sont doublement plafonnées. Elles ne peuvent excéder :

- le montant d’un semestre d’intérêt, calculé au taux moyen du prêt sur le capital remboursé par anticipation ;

- 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

 Remboursement anticipé sans IRA

Certains prêts peuvent faire l’objet d’un remboursement anticipé sans pénalité pour l’emprunteur.

C’est le cas des prêts à taux zéro et des prêts relais, ainsi que des prêts conclus à compter du 30 juin 1999, lorsque le remboursement anticipé est la conséquence :

- d’un changement de lieu de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;

- de la cessation forcée d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;

- du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Difficultés de remboursement: que faire?

S’adresser à l’organisme prêteur

En cas de difficultés de paiement de vos échéances, la première chose à faire est de vous rapprocher de l’organisme prêteur. Dans le cadre d'une négociation amiable, celui-ci peut vous accorder des délais de paiement.

Lorsque le prêteur accorde à l’emprunteur des délais de paiement, il peut décider, en contre partie, de majorer le taux d’intérêt applicable jusqu’à la régularisation de la situation. La majoration du taux ne peut excéder trois points.

S’adresser au juge d’instance

Si la négociation amiable avec le prêteur n’aboutit pas à un accord, l’emprunteur peut s’adresser au juge d'instance.

En fonction de la situation de l’emprunteur, le juge peut accorder des délais de grâce, qui suspendront les échéances de remboursement. Les délais accordés ne pourront pas dépasser deux ans (article 1244-1 du code civil).

Constituer un dossier de surendettement

En dernier recours, si vous ne pouvez plus faire face à l'ensemble de vos dettes, vous pouvez déclenchez une procédure de surendettement. Pour ce faire, il convient de saisir la commission de surendettement.

Non paiement à l'échéance: que risquez-vous?

Lorsque l’emprunteur rencontre des difficultés financières qui l’empêchent de faire face aux échéances de remboursement, que risque l’emprunteur ?

Une augmentation du taux d’intérêt en contrepartie de délais de paiement

En cas de difficultés de paiement, emprunteur et prêteur peuvent tenter de trouver une solution amiable. Concrètement, le prêteur peut décider d’accorder des délais de paiement à l’emprunteur.

Lorsqu’il le fait, le prêteur peut réclamer, en contrepartie, une majoration du taux d’intérêt applicable jusqu’à la régularisation de la situation. Cette majoration du taux d’intérêt est la contrepartie indemnitaire des délais supplémentaires accordés à l’emprunteur.

La majoration du taux ne peut excéder trois points.

La résolution du contrat de crédit

En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut demander la résolution du contrat. Cela signifie qu’il pourra exiger :

- le remboursement immédiat du capital restant dû ;

- le paiement des intérêts échus ;

- le paiement d’intérêts de retard calculé sur les sommes restant dues, jusqu’à leur règlement effectif. Le taux d’intérêt pris en compte est celui  indiqué dans le contrat ;

- le paiement d’une indemnité. Celle-ci ne peut excéder 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, ainsi que les intérêts échus et non versés ;

- le remboursement des frais taxables (frais de procédure) occasionnés au prêteur par la défaillance de l’emprunteur.

S’il juge excessive l’indemnité réclamée par le prêteur à l’emprunteur (notamment au regard du préjudice réellement subi), alors le juge peut en diminuer le montant (articles 1152 et 1231 du code civil).

Inscription au FICP en cas d’incident de paiement caractérisé

Qu’est-ce que le FICP ?

Le FICP est le fichier national des incidents de remboursement de crédits aux particuliers. Il recense les informations relatives aux incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels, ainsi que les mesures conventionnelles ou judiciaires de traitement du surendettement.

Ce fichier est géré par la Banque de France.

En cas d'incident de paiement caractérisé, lié à un crédit accordé à une personne physique pour ses besoins non professionnels, l’organisme prêteur doit informer l’emprunteur qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la situation.

A défaut de régularisation dans le délai imparti, le prêteur déclarera l’incident à la Banque de France, qui l’inscrira au FICP.